La cesión de remate es la figura que permite al mejor postor de una subasta judicial transmitir su derecho de adjudicación a un tercero antes de la escritura pública, con autorización judicial y bajo condiciones específicas. Es una herramienta legal que abre posibilidades de estructuración y salida en operaciones de activos distressed, pero requiere conocer bien sus requisitos formales y sus límites prácticos para valorar si encaja en cada estrategia de inversión.
Qué es la cesión de remate y su base legal
El remate es el acto por el que el juez aprueba la adjudicación del bien subastado al mejor postor. Desde ese momento hasta la firma de la escritura pública de venta, el adjudicatario ostenta un derecho a que se le transmita la propiedad, pero aún no es propietario registral. La cesión de remate consiste en transmitir ese derecho de adjudicación a un tercero, quien pasará a ocupar la posición del adjudicatario original en el procedimiento.
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente esta posibilidad en el marco de las ejecuciones. El adjudicatario puede ceder su derecho siempre que se cumplan ciertos requisitos formales y que el juez lo autorice. La cesión no equivale a una compraventa del inmueble, sino a la transmisión de la posición procesal en el expediente de ejecución.
Requisitos formales para la cesión de remate
La validez de la cesión depende de que se observen los siguientes requisitos:
- Autorización judicial: el adjudicatario debe solicitar autorización al juzgado que lleva la ejecución. Sin esa autorización, la cesión carece de eficacia procesal.
- Plazo: la cesión solo puede efectuarse antes de que se otorgue la escritura pública de venta. Una vez firmada la escritura, la transmisión es ya una compraventa ordinaria del inmueble.
- Documento público: aunque la cesión puede iniciarse mediante escrito, en la práctica se materializa en un documento público (generalmente escritura notarial) en el que intervienen cedente, cesionario y, en su caso, el Letrado de la Administración de Justicia.
- Pago de la diferencia de precio: si el cesionario paga al cedente una cantidad superior al precio de adjudicación, esa diferencia está sujeta a tributación (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y debe declararse.
- Ausencia de prohibición legal: en algunas ejecuciones hipotecarias pueden existir pactos o condiciones especiales; aunque no es habitual, conviene revisar el decreto de adjudicación y las condiciones del procedimiento.
Cuándo interesa la cesión de remate al inversor
La cesión de remate tiene sentido en varios escenarios de inversión en activos distressed:
Estructuración de operaciones en dos fases
Un inversor profesional puede participar en la subasta con un vehículo operativo (por ejemplo, una sociedad instrumental) y, una vez adjudicado el bien, ceder el remate a la estructura definitiva (family office, fondo, socimi). Esto permite asegurar la compra sin tener cerrada la estructura fiscal final en el momento de pujar.
Salida rápida sin esperar a escritura
Si el adjudicatario identifica un comprador final antes de otorgar la escritura, puede ceder directamente el remate y evitar una doble transmisión (adjudicación + reventa). Esto ahorra costes de notaría, registro y, en ocasiones, impuestos, aunque la cesión tributa igualmente por la diferencia de precio.
Cambio de estrategia o necesidad de liquidez
Un postor puede ganar la subasta y, antes de escriturar, reconsiderar la operación por razones de tesorería, cambio en el análisis del activo o aparición de imprevistos (ocupación no detectada, cargas sobrevenidas). La cesión permite salir de la operación sin incumplir con el juzgado, siempre que el cesionario cumpla las condiciones de pago.
Errores habituales en la cesión de remate
¿Puedo ceder el remate sin autorización del juez?
No. La cesión de remate sin autorización judicial carece de validez procesal. El juzgado debe conocer y aprobar la cesión para que el cesionario ocupe formalmente la posición del adjudicatario. Intentar una cesión privada sin intervención judicial no produce efectos frente al procedimiento y puede generar problemas en el momento de escriturar.
¿La cesión evita pagar impuestos?
No. La cesión de remate tributa por Transmisiones Patrimoniales (generalmente entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma) sobre la diferencia entre el precio de adjudicación y el precio de la cesión. Si el cesionario paga al cedente más de lo que este pagó en subasta, esa diferencia está sujeta a tributación. No es una figura de elusión fiscal, sino de estructuración operativa.
¿Puedo ceder el remate después de firmar la escritura?
No en sentido estricto. Una vez otorgada la escritura pública de venta judicial, el adjudicatario es ya propietario registral (o está en vías de serlo). A partir de ese momento, cualquier transmisión es una compraventa ordinaria del inmueble, no una cesión de remate. El plazo para ceder es el que media entre el decreto de adjudicación y la firma de la escritura, que suele ser de unas semanas.
Aspectos fiscales y costes asociados
La cesión de remate genera los siguientes costes principales:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): grava la diferencia entre el precio de cesión y el precio de adjudicación. Si no hay sobreprecio (cesión gratuita o por el mismo importe), puede no haber base imponible, pero conviene consultar con asesor fiscal.
- Notaría: formalización de la escritura de cesión. Los honorarios dependen del valor declarado.
- Registro de la Propiedad: inscripción de la cesión, si procede, antes de la escritura de venta definitiva. En muchos casos se inscribe directamente la escritura de venta a favor del cesionario.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): si el cedente es persona física y ha transcurrido tiempo desde la adquisición de su derecho (lo cual es improbable en una cesión de remate inmediata), podría generarse, aunque en la práctica rara vez aplica.
Es importante que tanto cedente como cesionario declaren correctamente el precio de la cesión y que el cesionario asuma el pago del saldo pendiente al juzgado en las mismas condiciones que el adjudicatario original.
Riesgos y precauciones
Aunque la cesión de remate es una figura legal y segura si se hace bien, conviene tener en cuenta algunos riesgos:
- Retraso en la autorización judicial: el juzgado puede tardar en resolver la solicitud de cesión, lo que puede dilatar la operación.
- Incumplimiento del cesionario: si el cesionario no paga el saldo o no cumple las condiciones, el cedente sigue siendo formalmente responsable frente al juzgado hasta que se formalice la cesión.
- Cargas y vicios ocultos: la cesión no elimina los riesgos inherentes al activo (ocupación, cargas no canceladas, estado de conservación). El cesionario debe realizar la misma diligencia debida que haría como postor directo.
- Costes fiscales imprevistos: una valoración incorrecta de la base imponible o de las obligaciones tributarias puede encarecer la operación. Es imprescindible contar con asesor fiscal antes de cerrar la cesión.
Cómo lo trabaja Brikex
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Este artículo es divulgativo y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal de un profesional.
