Un procedimiento de desahucio en España cuesta entre 1.500 y 4.000 euros en concepto de honorarios profesionales (abogado y procurador) más tasas judiciales, y tarda entre 6 y 18 meses desde la demanda hasta el lanzamiento efectivo, dependiendo del tipo de ocupación, la carga de los juzgados y si hay oposición. A estos costes directos hay que sumar los meses de impago acumulados, el mantenimiento del inmueble y, en muchos casos, los desperfectos posteriores. En la práctica, el coste total de recuperar una vivienda ocupada o con inquilino moroso supera habitualmente los 6.000-10.000 euros y más de un año de espera.
Costes directos del procedimiento de desahucio
El desahucio judicial en España es un procedimiento de ejecución que puede seguir dos vías principales: el juicio verbal por falta de pago (el más habitual cuando existe contrato de arrendamiento) o el desahucio por precario (cuando la ocupación carece de título). Ambos generan costes profesionales y tasas.
Honorarios de abogado y procurador
Los honorarios profesionales varían según la complejidad del caso, la ciudad y el despacho, pero las horquillas habituales en 2026 son:
- Abogado: entre 800 y 2.000 euros por el procedimiento completo (demanda, vistas, ejecución). Los despachos especializados en desahucios suelen ofrecer paquetes cerrados que incluyen todas las fases.
- Procurador: entre 600 y 1.500 euros, en función del número de actuaciones (presentación de demanda, notificaciones, asistencia a vistas, solicitud de lanzamiento). Algunas comunidades autónomas permiten actuar sin procurador en juicios verbales de cuantía inferior a 2.000 euros, pero es poco frecuente en la práctica.
Estos honorarios no incluyen posibles recursos, incidentes (como oposiciones por vulnerabilidad) ni el procedimiento ejecutivo posterior para reclamar rentas impagadas, que generaría costes adicionales.
Tasas judiciales y otros gastos
Desde 2015 no existen tasas judiciales en el orden civil para personas físicas en España, salvo en casos muy concretos. Sin embargo, sí hay que considerar:
- Depósitos y consignaciones: en algunos juzgados se exige consignar una cantidad (normalmente entre 100 y 300 euros) para cubrir posibles gastos de notificaciones o publicaciones en boletines.
- Lanzamiento: si el ocupante no desaloja voluntariamente tras la sentencia, hay que solicitar el lanzamiento forzoso. La intervención del cerrajero y, en su caso, de una empresa de mudanzas o un servicio de custodia de enseres, puede suponer entre 300 y 800 euros adicionales.
- Notificaciones y publicaciones: si no se localiza al demandado, las notificaciones por edictos en boletines oficiales cuestan entre 50 y 150 euros.
Plazos reales del procedimiento de desahucio
El calendario teórico y el real difieren notablemente. Los plazos orientativos desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento son:
Desahucio por falta de pago (inquilino moroso)
- Requerimiento previo y demanda: 1-2 meses. Antes de demandar es obligatorio requerir fehacientemente el pago (burofax, acta notarial). Pasado el plazo sin respuesta, se presenta la demanda.
- Admisión y señalamiento de vista: 2-6 meses, según la carga del juzgado. En grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia) los señalamientos tardan más.
- Vista y sentencia: 1-2 meses desde la celebración del juicio hasta que se dicta sentencia. Si no hay oposición o esta es débil, el juez suele fallar en el acto o en pocos días.
- Firmeza y lanzamiento: 1-3 meses. La sentencia de desahucio por falta de pago es ejecutiva de inmediato (no cabe recurso de apelación con efectos suspensivos), pero el señalamiento de fecha de lanzamiento puede demorarse otros 1-3 meses.
Total: entre 6 y 14 meses en casos sin incidencias. Si el inquilino alega vulnerabilidad o se acoge a la suspensión por situación de riesgo (prevista en la legislación de vivienda), el plazo puede ampliarse otros 3-6 meses.
Desahucio por precario (ocupación sin título)
El procedimiento es similar, pero sin fase de requerimiento previo. Los plazos totales suelen ser de 8 a 18 meses, porque la ocupación ilegal genera más incidencias: dificultad para notificar (ocupantes que no abren la puerta o dan datos falsos), alegaciones de buena fe o vulnerabilidad, y mayor resistencia en el lanzamiento.
Costes indirectos: el verdadero impacto económico
Más allá de los honorarios y tasas, el propietario asume durante todo el proceso:
- Impagos acumulados: si el inquilino debe tres meses de renta (requisito habitual para demandar) y el proceso dura 10 meses más, se acumulan 13 mensualidades impagadas. A 700 euros/mes, son 9.100 euros no cobrados.
- Suministros y comunidad: si el contrato establece que el inquilino paga los suministros pero deja de hacerlo, las compañías reclaman al titular (el propietario). Lo mismo ocurre con la comunidad de propietarios. Estos gastos pueden sumar entre 500 y 1.500 euros durante el procedimiento.
- IBI y otros impuestos: el propietario sigue obligado al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y, en su caso, a imputaciones de renta en IRPF aunque no perciba ingresos.
- Desperfectos: es frecuente que el inmueble se entregue en mal estado tras un desahucio conflictivo. Reparaciones, limpieza y puesta a punto pueden costar entre 1.000 y 5.000 euros o más, según el estado.
Sumando costes directos e indirectos, recuperar una vivienda ocupada o con inquilino moroso raramente cuesta menos de 8.000-12.000 euros y más de un año de ingresos perdidos.
Alternativas al desahucio judicial
Ante este panorama, muchos propietarios exploran vías alternativas que pueden resultar más rápidas y menos costosas:
Negociación directa y salida pactada
Ofrecer al ocupante o inquilino moroso una cantidad a cambio de desalojar voluntariamente en un plazo determinado (normalmente entre 500 y 2.000 euros) puede cerrar el conflicto en pocas semanas. Aunque supone un desembolso, evita el proceso judicial, los honorarios profesionales y los meses de espera. Es fundamental documentar el acuerdo por escrito (preferiblemente ante notario) y condicionar el pago a la entrega de llaves y la firma del acta de entrega.
Venta del inmueble ocupado
Existen inversores especializados en la compra de viviendas con problemas de ocupación. El precio de venta es inferior al de mercado (habitualmente entre un 30% y un 60% menos, según el tipo de ocupación y el estado del inmueble), pero el propietario se libera de inmediato del problema, de los costes del procedimiento y del riesgo de desperfectos. Esta opción es especialmente interesante cuando el propietario no tiene liquidez para afrontar el desahucio, cuando el inmueble está en otra ciudad o cuando se trata de una herencia conflictiva.
Mediación y servicios especializados
Algunas empresas ofrecen servicios de mediación y gestión integral del desahucio, asumiendo la interlocución con el ocupante, la negociación y, si es necesario, el procedimiento judicial. Cobran una comisión o una tarifa plana, pero pueden agilizar el proceso y reducir el estrés del propietario.
Preguntas frecuentes sobre el coste del desahucio
¿Puedo reclamar al inquilino los gastos del desahucio?
Sí, la sentencia de desahucio condena habitualmente en costas al inquilino moroso, lo que incluye los honorarios de abogado y procurador del propietario. Sin embargo, ejecutar esta condena requiere un nuevo procedimiento (ejecución de costas) y, en la práctica, si el inquilino carece de bienes o ingresos embargables, no se recupera nada. La condena en costas es un derecho, pero no garantiza el cobro.
¿Es más barato un desahucio exprés o un procedimiento normal?
El llamado «desahucio exprés» por falta de pago en arrendamientos urbanos (juicio verbal del artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) es el procedimiento estándar y no tiene coste diferenciado. No existe en España una vía de desahucio más rápida o barata para el propietario, salvo que el inquilino desaloje voluntariamente tras el requerimiento previo, lo que ahorra el juicio.
¿Qué pasa si no tengo dinero para pagar abogado y procurador?
Si tus ingresos están por debajo de ciertos umbrales (aproximadamente el doble del IPREM, aunque varía según la comunidad autónoma y la unidad familiar), puedes solicitar el beneficio de justicia gratuita. El turno de oficio asignará abogado y procurador sin coste. El trámite añade unas semanas al inicio del proceso, pero es una opción real para propietarios con recursos limitados.
Errores habituales que encarecen el desahucio
- No requerir fehacientemente el pago: presentar la demanda sin haber enviado un burofax o acta notarial de requerimiento puede llevar a la inadmisión o a tener que subsanar, retrasando meses el proceso.
- Cortar suministros o cambiar cerraduras: estas acciones, aunque comprensibles desde el punto de vista emocional, son ilegales y pueden dar lugar a denuncias penales (coacciones, allanamiento de morada) y a que el juez paralice el desahucio. Siempre hay que esperar a la resolución judicial.
- No documentar el estado del inmueble: hacer un reportaje fotográfico o un acta notarial del estado de la vivienda antes del lanzamiento facilita reclamar después los desperfectos y puede servir como prueba en un procedimiento de daños y perjuicios.
- Confiar en plazos optimistas: muchos propietarios inician el desahucio pensando que en tres o cuatro meses recuperarán el inmueble. La realidad es que los plazos casi siempre se alargan, y conviene planificar con un horizonte de al menos 10-12 meses.
Cómo lo trabaja Brikex
En Brikex analizamos cada caso de ocupación (inquilino moroso, ocupación sin título, precario) valorando el tipo de procedimiento necesario, los plazos previsibles y los costes totales. Cuando la vía judicial no es la más eficiente para el propietario, estructuramos salidas negociadas con el ocupante o presentamos la vivienda a inversores especializados que compran el inmueble ocupado, liberando al propietario de forma inmediata. Si tu situación encaja, puedes contarnos tu caso sin compromiso en brikex.com/contacto.
Este artículo es divulgativo y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal de un profesional.
